A pesar de la extraordinaria demanda de viviendas y del creciente déficit habitacional que existe en el país, la cartera de créditos de las entidades financieras todavía es menos de la quinta parte del total de financiamientos.

A eso se agrega el hecho de que casi la mitad (47.5%) de los préstamos hipotecarios concedidos por las entidades financieras -bancos múltiples y asociaciones de ahorros y préstamos- durante los últimos siete años fueron por montos de RD$500,000 y menos. Esto quiere decir que la mayoría de la demanda de créditos son para compras de viviendas pequeñas y además para primeros adquirientes.

Un informe sobre el desarrollo del sector de la construcción en República Dominicana, elaborado por representantes del sector financiero nacional, indica que desde marzo de 2001 a junio de este año las entidades del sector financiero concedieron 128,831 préstamos hipotecarios, de los cuales 61,239 fueron por montos de menos de RD$500,000; 36,527 préstamos fueron de entre RD$500,000 y RD$1 millón, mientras que de entre RD$1 millón y RD$1.5 millón se concedieron 12,932 créditos. El resto fue por montos que pasan de RD$1.5 millón.

Entre los datos que muestra el documento se destaca el hecho de que la cartera de créditos para el sector de la construcción es apenas el 17.6% del total prestado por las entidades de intermediación financiera. El 24.7% de la cartera es para préstamos de consumo y 57.8% para el área comercial.

Sin embargo, la situación era peor en el pasado. Mientras entre 2001 y 2004 el promedio de la cartera hipotecaria era de 11.3%, fue a partir de 2005 cuando comenzó a crecer ligeramente con el “boom” del sector construcción, especialmente en el área de las viviendas.

Bancos se toman el mercado
Hace apenas cuatro años los bancos comerciales tenían menos del 10% de participación crediticia en el mercado hipotecario. Más del 85% de los créditos hipotecarios que se concedían en el país eran otorgados por las asociaciones de ahorros y préstamos.

Sin embargo, a partir del año 2005 los bancos comerciales iniciaron una agresiva oferta de créditos hipotecarios, especialmente para la adquisición de viviendas.

Un elemento que influyó en esa estrategia fue la Ley Monetaria y Financiera, mediante la cual las asociaciones pasaron a tener igualdad de tratamiento regulatorio con los bancos.

Así, las condiciones de mercado fueron iguales y entonces los bancos decidieron entrar a ese dinámico y demandante mercado de los créditos para el sector de la construcción.

En este momento la situación es totalmente diferente: hasta junio de este año los bancos comerciales tenían el 56.7% de la cartera hipotecaria concedida, mientras que las asociaciones de ahorros y préstamos bajaron a ocupar el 38.6%, y otras entidades mantienen una participación de 4.7%.

La cartera hipotecaria de las entidades de intermediación financiera ha ido creciendo de manera sostenida en los últimos cinco años, pasado de RD$20,000 millones en 2004 a RD$58,500 millones en 2008.

CAPACIDAD PARA CRÉDITOS
En República Dominicana el 70% de los asalariados, más de 560,000 trabajadores, recibe sueldos por debajo de los RD$10,000 mensual. Con ese reducido nivel de ingresos, esta masa poblacional trabajadora apenas tiene una capacidad de endeudamiento para un crédito hipotecario de alrededor de RD$200,000.

Esto quiere decir que el 70% de los trabajadores dominicanos no tiene la más mínima posibilidad de adquirir una casa propia con base en el salario que devengan. Para acceder a un crédito promedio de RD$500,000 el trabajador necesitaría probar que sus ingresos mensuales son de por lo menos RD$40,000. En ese segmento está menos del 15% de los trabajadores formales en el país.

Esa es la razón por la que se necesita más participación del Estado en el sector de la vivienda, pues el sector privado no está en capacidad de incursionar en proyectos de casas económicas, que por menos inversión que se haga nunca serán a menos de RD$1.5 millón, cantidad sobre la cual no alcanzan la mayoría de los trabajadores dominicanos y por eso no tendrían mercado para venderlas, no por la falta de demanda, sino por la poca capacidad de acceso a créditos de los demandantes.