SANTO DOMINGO.- Cuando se compra un inmueble las verificaciones no sólo deben limitarse a su estado legal (título de propiedad y libre de hipotecas o litis judicial), también es preciso verificar las condiciones de la infraestructura, el suelo en que fue construido, la calidad de los productos y materiales utilizados y si se siguieron las normas que manda la construcción de acuerdo con el tipo de edificación.

Aun así, es probable que el adquiriente de una propiedad descubra posteriormente vicios de construcción que le quitan su valor real y hace que la inversión se pueda convertir en pérdida. En los casos de compra de viviendas se presentan casos de agrietamientos, derrame del yeso que se utilizó como pañete en lugar de cemento, problemas de plomería y hasta derrumbes de la edificación por haberse construido sobre suelos pantanosos.

Otras situaciones que se presentan en determinadas circunstancias son las de carencia de filtrantes e instalaciones adecuadas para el drenaje de las aguas residuales, lo cual puede provocar inundaciones posteriores.

Pero en muchas ocasiones los adquirientes de los bienes inmuebles se limitan a reparar los daños y no se motivan a reclamar sus derechos ante los promotores, constructores y vendedores de la propiedad. Sin embargo, los compradores de bienes mobiliarios e inmobiliarios tienen derechos establecidos de los cuales pueden hacer uso para liberarse de pérdidas cuantiosas o inversiones posteriores para reparar lo que se supone estaba en perfectas condiciones.

En materia inmobiliaria no existen leyes específicas relacionadas con los derechos del adquiriente de un inmueble cuando se presentan problemas en la infraestructura y su entorno que puedan calificarse como un engaño o estafa del vendedor. Pero los adquirientes tienen derechos que están establecidos en el Código Civil de la República Dominicana, específicamente en los artículos que van desde el 1641 al 1648. En esta parte, la legislación se refiere a las obligaciones del vendedor a garantizar la cosa vendida por los defectos ocultos que pudiera tener y que pudieran hacerla inútil para el uso a que se destina o que disminuyen su utilidad.

El vendedor no es responsable de los vicios o defectos manifiestos de los cuales puede convencerse al comprado, pero sí tiene la responsabilidad sobre los defectos ocultos, aunque no los haya conocido, a no ser que para este caso se haya estipulado que no estará sujeto a ninguna garantía.

El artículo 1644 del Código Civil establece que en los casos en que se determine que la cosa vendida (en este caso el inmueble) registra vicios de construcción que afectan su valor y su utilidad, el comprado tiene la elección entre devolver la cosa y hacerse restituir el precio o quedarse con el inmueble y que se le devuelva una parte del precio tasado por peritos autorizados.

Si se determina que el vendedor tenía conocimiento de los vicios en el artículo vendido, entonces estará obligado a la restitución del precio que ha recibido y “a todos los daños y perjuicios que haya sufrido el comprador”. En cambio, si se determina que el vendedor del inmueble no conocía de los vicios o defectos, “no se lo obligará sino a la restitución del precio, y a reembolsar al comprador los gastos ocasionados por la venta”.

Sobre los plazos
El artículo 1648 del Código Civil dominicano establece: “La acción redhibitoria se ha de ejercer precisamente antes de cumplirse treinta días de efectuada la compra y tradición, cuando se trate de animales; dentro del término de noventa días, cuando se trate de objetos muebles, y dentro de igual período de noventa días contados de fecha a fecha inclusive, después de manifestarse los vicios ocultos, cuando la venta haya sido de un inmueble. El examen parcial habrá de intervenir en todos los casos, cualquiera que sea la jurisdicción a que competa el conocimiento de la instancia”.

El artículo 1647 del Código indica que si el artículo que tenía vicios de construcción ha perecido por causa de su mala calidad, la pérdida se le debe cargar al vendedor, quien estará obligado a compensar al comprador y restituirle el precio, además de las indemnizaciones explicadas en los demás aspectos de la legislación relacionados con el tema.

Pero el mismo artículo aclara que si la pérdida o daños se originan por caso fortuito, los costos correrán por cuenta del comprador. En diversas ocasiones se han producido quejas de adquirientes de bienes inmobiliarios que se consideran estafados por el descubrimiento posterior de vicios en la construcción. Aunque existen los mecanismos legales para exigir derechos e indemnización, el sistema judicial dominicano permite diversos incidentales que pueden alargar el proceso por años y eso hace que los perjudicados desistan del caso.