Hablemos un poco sobre el principal recurso de la mayoría de las personas que deciden invertir en bienes raíces: los préstamos hipotecarios. Una hipoteca consiste en un préstamo que una entidad financiera concede con el respaldo de algún bien inmueble que actúa como aval, de manera que si el beneficiario del préstamo no puede devolver el dinero prestado, dicha entidad se reserva el derecho de embargarlo tras agotar los mecanismos legales y judiciales de rigor, pudiendo solicitar la expropiación del bien con el fin de someterlo a subasta pública para satisfacer la cantidad adeudada. Generalmente, los bienes hipotecados suelen ser una vivienda, local comercial, edificio o un terreno en propiedad, puesto que constituyen bienes raíces que no tienen riesgo de desaparecer antes de que se pueda devolver el préstamo. Este tipo de créditos pueden concederse tanto sobre propiedades inmuebles ya construidas, como sobre aquéllas que aún se encuentran en la fase de plano o preconstrucción.

Los préstamos hipotecarios son la modalidad crediticia a la que normalmente suelen acudir los particulares a la hora de adquirir una vivienda. Las hipotecas conllevan en general un interés más bajo que los préstamos personales, y los plazos de devolución son mucho más largos, normalmente entre 15 y 40 años –si bien 20 años es el promedio más extendido–. Lo habitual es conceder alrededor del 80% del valor de tasación de la vivienda o bien inmueble.
Según datos suministrados por el Banco Central de la República Dominicana, los préstamos hipotecarios concedidos por los bancos comerciales crecieron hasta alcanzar un total de 8,700 millones de pesos durante el año 2007, eso sin incluir los créditos aprobados por las Asociaciones de Ahorros y Préstamos.
En total, en el ejercicio pasado los préstamos hipotecarios alcanzaron un monto global de 10,000 millones de pesos, mientras que por ejemplo, en el ejercicio correspondiente al año 2004 sólo se concedieron 1,300 millones de pesos dentro de ese renglón.

Un análisis pormenorizado de estos datos nos revelaría diversas circunstancias de orden fiscal y macroeconómico que han contribuido en mayor o menor medida a consolidar este incremento de la oferta crediticia hipotecaria que tenemos al día de hoy; pero sin duda, entre los factores que favorecen el aumento en el flujo de dinero hacia el sector de la construcción están los bajos intereses, que han llegado a colocarse hasta en un 10.9% -la tasa promedio actual a que se presta dinero en el sistema financiero dominicano es de un 17 por ciento-. Durante el 2007 el promedio de tasas de interés de los préstamos hipotecarios tanto en bancos comerciales como en las Asociaciones de Ahorros y
Préstamos fue prácticamente igual en ambos (14.4% y 14.3%, respectivamente).

Ese promedio es menos de la mitad del que tenían los bancos comerciales hace escasamente cinco años, cuando ofrecían préstamos hipotecarios a una tasa del 32.4%. En la época en que nuestro país sufría de una difícil situación económica, la tasa de interés promedio de las Asociaciones de Ahorros y Préstamos era de un 23.5% anual. Como podemos observar, la diferencia es notable.

La reducción de las tasas, junto con un auge del sector de la construcción motivado por la solidez económica de este segmento productivo, además de la estabilidad a largo plazo que ha exhibido la tasa cambiaria, dio como resultado una mayor oferta de viviendas –tanto construidas, como en proyecto y para vender aún sobre plano– en diversos puntos del país, especialmente en las grandes ciudades como el Distrito Nacional y Santiago de los Caballeros, y sus respectivas ciudades satélite y áreas metropolitanas anexas.

Así mismo, el año 2007 se puede tomar como el punto de partida de una tendencia generalizada entre grandes promotores inmobiliarios privados y constructoras nacionales, en alianza con instituciones bancarias locales y con bancos internacionales, para conceder préstamos hipotecarios dirigidos a adquirir, mejorar y construir bienes inmuebles en el país. Con las tasas de interés más bajas de la historia financiera de República Dominicana y un crecimiento sostenido de la cartera de préstamos hipotecarios, el mercado de financiación de inmuebles ha sido igualmente estimulado en gran medida por las ferias hipotecarias que las entidades financieras han venido realizando en los últimos dos años, ofertando condiciones muy competitivas y atrayentes para el comprador promedio.

Esto ha motivado un crecimiento considerable de las solicitudes y concesiones de créditos hipotecarios. Sirva como ejemplo el informe de la Superintendencia de Bancos que indica que la cartera de préstamos hipotecarios del sistema financiero nacional aumentó un 44% en el año 2007 con respecto al año 2006. El informe indica además que durante el año 2006 las entidades de intermediación financiera, incluyendo bancos comerciales y Asociaciones de Ahorros y Préstamos, concedieron créditos hipotecarios por valor de RD$36,993.5 millones de pesos, mientras que en el año 2007 los préstamos llegaron a RD$53,286.3 millones, para un aumento total de RD$16,292.7 millones.

Esta situación particular de dinamización del dinero destinado a fomentar el mercado de la construcción y bienes raíces ha tenido un resultado estimulante en doble sentido; por un lado, favorece las opciones de compra del adquiriente particular, en especial el comprador de clase media que antes y debido a los factores coyunturales arriba comentados tenía muchas dificultades para adquirir su vivienda o terreno edificable; por otro lado, el deseo evidente de prestar dinero de bancos y Asociaciones de Ahorros y Préstamos les ha hecho ponerse manos a la obra, creando líneas de crédito destinadas a empresas constructoras y promotoras inmobiliarias que faciliten el desarrollo de nuevos proyectos residenciales. Estos préstamos para grandes inversiones también han sido frecuentemente traducidos en alianzas corporativas entre firma promotora y entidad financiera.

Un factor muy a tener en cuenta y que ha favorecido la demanda del flujo de recursos al sector hipotecario es la incursión cada vez mayor de los bancos comerciales en la oferta de financiamiento hipotecario, lo cual hasta hace poco hacían mayormente las Asociaciones. Este interés de las entidades bancarias tradicionales en un nicho comercial que no solía ser prioritario para ellas motivó que en general tanto bancos como Asociaciones iniciaran una bajada de tasas con el fin de captar clientes para otorgarles préstamos, especialmente de viviendas y terrenos, tendencia favorecida por la sobreliquidez de dichas entidades a causa de la reducción de la demanda de los préstamos productivos. Como dato informativo es interesante reseñar que las Asociaciones de Ahorros y Préstamos financian el 79% de sus préstamos preferentemente con valores en circulación (depósitos a plazo y certificados financieros).
Los bancos financian el 60% de sus préstamos principalmente con depósitos.

Todo indica que mientras continúen dándose las condiciones de estabilidad que inciden en la actual política bancaria, el mercado de préstamos hipotecarios dominicano seguirá experimentando una etapa dorada de expansión y consolidación, afianzándose como uno de los renglones productivos más prósperos de la economía nacional.