Casi todas las transacciones comerciales se basan en contratos, siendo la clave para ellos la promesa. En un contrato de bienes raíces el vendedor promete ceder el título de la propiedad inmueble y el comprador promete pagar el precio de mercado por la compra del bien.

Las promesas contractuales pueden ser ejecutadas según la ley, con tal de que el contrato satisfaga los requisitos que ésta exige. En este artículo se tratará la relación entre la Ley General 358-05 de los Derechos del Consumidor y el negocio de bienes raíces, en particular de los contratos de adhesión o formularios.

Uno de los contratos más utilizados en el negocio inmobiliario es el que se realiza entre un comprador y un vendedor de un inmueble, como el de compra-venta en el que el concesionario actúa como agente o facilita la transacción para una o ambas partes.

Un contrato para ser válido tiene que tener al menos cuatro características esenciales: capacidad contractual de las partes, ofrecimiento y aceptación del convenio mutuo, legalidad del objetivo y contraprestación.

Para el negocio de bienes raíces los contratos tienen que ser realizados en forma escrita, firmados entre las partes y legalizados por un notario público.

Regularmente estos contratos involucran el traspaso de un bien inmueble, amparado por un título legitimado por la Dirección Nacional de Registro de Títulos de la Jurisdicción Inmobiliaria.

La capacidad contractual de las partes significa que no todas las personas tienen la habilidad o capacidad para hacer un contrato válido. Si una persona tiene una enfermedad mental, está intoxicada o es menor de edad, tendría limitación para firmar un contrato y de hacerlo, el documento sería anulable.

El ofrecimiento y aceptación se refiere al acto de ofrecer algo y a la aceptación del ofrecimiento. Las partes tienen que llegar a un acuerdo común respecto a todos los términos del contrato. El contrato se firma en un momento que la aceptación del ofrecimiento se le comunica al oferente.

La legalidad del objeto es cuando las provisiones están detalladas en un contrato, las cuales deben cumplirse tal cual lo estipule la ley, a fin de que sea ejecutable por un tribunal en caso de litis.

La contraprestación es cualquier cosa que se da a cambio de otra. Se percibe frecuentemente como el dinero intercambiado por las partes.

Además de los elementos detallados anteriormente, los contratos de bienes raíces para ser ejecutables por un tribunal tienen que ser escritos y firmados por todas las partes obligadas, según los términos del acuerdo.

Existen algunos tipos de contratos que son importantes para corredores y/o asociados de ventas de bienes raíces que son parte de sus actividades normales.

Estos son los contratos para aceptar propiedades, los de compraventa, el de compensación del asociado, contrato del corredor representante, del comprador y contratos de opción.

Cada uno de estos contratos tiene la particularidad de la realización de un compromiso entre las partes con un formulario que describe la propiedad del inmueble.

En los países donde el negocio inmobiliario está organizado, los contratos son elaborados por consenso de los organismos reguladores, con las asociaciones inmobiliarias, a fin de evitar que se cuelen cláusulas que puedan afectar o perjudicar a los compradores o consumidores de bienes raíces.

Es una buena oportunidad para que las distintas asociaciones de corredores inmobiliarios se dispongan a consensuar los contratos que utilicen, para realizar sus transacciones a fin de enviarlos a ProConsumidor con el objetivo de darles validez y reputación, y al mismo tiempo transparentar las condiciones en que se negocia una de las transacciones más importantes en la vida de un consumidor, como es la compra de una vivienda.